商业地产未来如何发展 下一个十年商业地产爆发点在哪里

中国经济环境处于“跨周期”和“逆周期”相结合的变局之中，将对包括商业地产在内的各个行业产生根本性影响。睿见观察小组将通过对中国经济宏观指标和政策导向的解析，提炼出那些将切实影响到2022中国商业地产发展的要素。

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2021年经济持续恢复，但增长放缓，面临三重压力；进入2022年，中国重提“经济增长”的重要性，将通过适度投放流动性、扩大减税降费、适度超前基建等多元政策，保证中短期内经济保持中高速的平稳增长；开发量（供应）、资金量（资本）和企业数量（需求）三大因素，共同决定了商业地产行业的市场容量和业务成长性；中国经济增长动力集中在头部城市，到2035年全国经济前15强城市将有4000万以上人口增量，带来1.2-1.6亿平方米的办公楼开发空间，推动围绕核心城市的城市群协同发展；流动性合理充裕利好资金面。同时，当前全国商办/住宅投资比仅为1:5，随着住宅开发受限、利润空间压缩，部分资金将转投商办领域，构成中国商业地产提速契机；十四五期间，年收入千万以上的“专精特新”中小企业数量将翻2.5倍，年收入亿元以上的“小巨人”企业将翻2.1倍，或再现2015-2016年“双创”热潮。此外，IPO数量及融资额稳步攀升，市场主体活力强化。

2021年中国经济总量达到114.4万亿元人民币，连续第二年超百万亿量级，占全球经济比重超过18%，构成全球重要的增长引擎。与此同时，2021年中国GDP增速为8.1%，两年平均5.1%，仍明显低于疫情前2019年6.0%的经济增长率。因此，我们应看到中国经济形势的一体两面——一方面，中国经济持续恢复，引领世界经济回暖步伐，未来5年的经济增量或将接近日本当前GDP总量（如图1）；同时，中国经济增速放缓，实体经济维持相对低位运行。

2021年12月底，中央经济工作会议明确指出了中国经济所面临的三重压力，即需求收缩、供给冲击和预期转弱。因此，会议重提“坚持以经济建设为中心”，明确政策不急转弯，要“先立后破、稳扎稳打”。这是因为，2022年中国经济维持中高速的平稳增长具有以下必要性：

提振市场主体信心和景气度，稳定预期保民生、保就业全球步入恢复期，持续保持国际竞争力二十大即将召开，维持平稳健康的大环境

中国2022年及未来短期的工作重心将在于刺激经济保持中高速稳增，稳定市场预期；若将视野延伸至中远期，根据我国2035年远景目标，中国也将保持长期平稳发展，且有望在2035年实现经济总量或人均收入翻一番。因此，中国将使用多元政策工具，保证中短期内5%以上的GDP增速，远期4.5%左右增长。

睿见观察小组观点：中国经济在疫情后持续恢复，但同时面临多重压力下的增长降速。未来中短期内，国家政策方向将是在熨平经济风险的同时注重政策衔接，稳定市场预期，通过提升流动性和提高政府支出等政策举措保障中高速的平稳发展，这也将对商业地产市场产生不同程度的利好。

综合而言，开发量（供应）、资金量（资本）和企业数量（需求）三大因素，共同决定了商业地产行业的市场容量和业务成长性。

从开发供应角度看，核心城市经济基本盘更大，未来增长空间更广阔，也将辐射周边城市群协同发展。2021年，全国经济排名前10的城市合计GDP总量约为26.4万亿元，约占全国GDP总量的1/4，而排名前20的城市GDP总量为39.5万亿元，约占中国总量约1/3。其中，北上广深4座一线城市的合计GDP占全国总量的12%，上海、北京经济体量已突破4万亿元，而深圳、广州则在3万亿上下。

根据当前的经济人口格局，中国办公楼的开发增量空间将集中在核心城市，其中一线城市现有办公楼市场存量仅为其潜在理论上限的72%，北京、广州、深圳三市有接近翻倍的增长空间。但是，部分二三线城市已接近上限。全国经济前50城中已有17个城市处于“供应过剩”区间，即现有市场存量已超过当前经济水平的理论上限值，在一定程度上透支了未来的增长空间。更多数据和分析请参阅仲量联行发布的《应势开新，重塑格局：2021中国办公楼白皮书》。

其中，长沙、郑州、苏州等单个城市的人口规模预计增长500万人左右；南京、武汉、杭州、成都等单城市人口扩容预计约300万人左右；一线城市将更为严格地控制人口规模和建设用地，北京、广州和深圳未来人口增长空间在100-150万人区间，上海人口已接近2,500万人口上限。

虽然主要城市均对人口增长容量进行了适度、适宜的限定，但同时也注重优化结构和提升质量，预计在新生儿以外，未来核心城市的人口增量将以适龄工作人口为主。

睿见观察小组观点：人口增长和资源流动将为核心城市提供更大的商办需求和商业地产发展空间。此外，中心型城市提升人口资源的吸引力和服务配置基础设施水平，将显著带动周边的城市群和多城市共建都市圈发展，形成多圈层的辐射效应，为均衡发展提供有利支点。

从资金的角度来看，近期住宅地产政策的严格收紧，有望推动大量资本流向商办项目，推动中国商业地产发展提速。2020年末至2021年，全国先后出台了房企“三条红线”、银行“两条红线”和“两集中”供地政策，从融资、销售及拿地三个维度，全面管控开发商的经营水平及地产行业杠杆风险。

从以上数据来看，国内投资商办地产开发和营运管理的资金量相对较小。但是，随着住宅开发商杠杆率和销售额的下降，住宅地产原先巨大的利润空间收窄，预计原本计划投向住宅的资金将会有部分转向商业地产领域。根据仲量联行与投资机构的沟通，已有部分不动产投资和资管企业将原投住宅的资金转入商业地产领域，寻求城市更新、商办、康养、长租公寓等标的机会。也正由于商业地产和住宅地产吸引资金量的差异，原投向住宅开发的资金若有1/5转投商业地产市场，即可为行业带来翻倍的资源和热度提升。

住宅开发利润率平均在15%以上，甚至高达30%，但当前优质商业地产投资回报率基本在4-5%，另类资产或可超过7%。因此，刚转向商业地产的投资机构回报预期普遍过高，需一定时间周期调整适应和落地。

此外，预计2022年资本市场整体流动性提升，商业地产行业资金也会更为充裕。2021年第四季度开始，中国通过下调利率、降准、降低LPR等多种手段增加市场流动性。2022年初，5年期LPR时隔21个月后首次下调5个基点，进一步释放流动性，为符合条件的开发商适度降低资金成本，激活2022年的投资和开工意愿，避免房地产硬着陆并稳定年初经济增长。适度充裕的流动性将推动整体资本市场活跃度增强，更多的内资参与者将推升市场热度。

睿见观察小组观点：在流动性利好及投资热度转向的背景下，预计核心城市的商办市场发展将快于其经济增长水平，商业地产行业将进入上升周期。当然，资金层面从宏观利好到落地市场仍需要一定的时间和传导。

创新型企业和上市企业数量增势强劲，为市场提供广泛且多元的经济主体和持续增长的不动产需求。

另一方面，近年上市企业数量快速增长，构成展现市场主体活力及发展前景的重要指标。2021年A股再融资金额达1.22万亿元，同比增长6.2%。2022年预计IPO保持活跃，再融资规模稳中有升。根据公开数据，在已上市企业之外，截至2021年底，京、沪、深三个证券交易所IPO排队企业达873家。而已拿到IPO通行证，但尚未发行、正在发行或发行结束未上市的企业还有36家，合计募集资金约924.6亿元。

此外，北交所的创立进一步利好专精特新和创新型中小企业融资上市。截至2021年底，沪、深交所上市企业数量约2000-2500家，2021年内新上市企业约200家。随着北交所热度持续提升，未来将快速扩容，2022年预计吸引50-80家企业上市，未来或可达每年100-200家。

睿见观察小组观点：推动创新型大中小企业发展，即强健经济毛细血管、畅通经济循环，新一轮“双创”企业将在未来几年不断涌现；上市企业数量和融资规模的进一步扩张，将为市场主体带来更为直接、完善的金融资本和资源支持，进而激发活跃的不动产需求。

2022年，中国的宏观经济政策将适度趋于偏松调节，在熨平经济风险的同时重提经济中高速平稳增长的重要性，保证预期改善和经济复苏的稳定性。对于房地产市场这意味着什么呢？

第一，严控住宅市场高风险的紧缩政策将保持延续性和可持续性，反过来将推动部分资金流向商业地产领域，可为商业地产行业带来翻倍的投资和资源提升；

第二，流动性适度提升利好整体资本市场，经过逐步传导和落地，将为商业地产投资带来更为充裕的资金量；

第三，适度超前的基建投资和人口资源流动将利好核心城市及周边城市群进一步发展，为商业地产提供显著的供应量增长空间；

第四，政策发力强化多元市场主体均衡发展，创新型中小企业将大量涌现，同时，IPO及融资规模持续扩张，将为商业地产市场催化更多需求量和增长机会。